미분양 아파트

▲ 전국 미분양 가구 7만5000가구 역대 최다 ▲

1월 전국 미분양 아파트가 7만5000가구를 넘으면서 정부가 미분양 위험선 기준으로 제시한 6만2000가구와 점점 더 격차가 벌어지고 있다. 이런 상황이지만 정부는 ’미분양 주책의 직접 매입은 안 된다‘는 입장이다. 분양가 인하 등 건설사들의 자구책이 필요하고 특히 아직 ’악성‘으로 불리는 준공 후 미분양은 괜찮다는 것이 이유다. 그러나 지방의 준공 후 미분양이 쌓이는 것은 결국 시간 문제라는 지적이 나온다.

국토교통부 1월 주택통계에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 아파트는 총 7만5359가구로 전달(6만8148가구)보다 7211가구(10.6%) 증가했다. 2012년 11월(7만6319가구) 이후 10년 2개월 만의 최대치다. 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 7546가구로 0.4%(28가구) 늘었다.

특히 미분양의 83%는 지방에 쏠려 있었다. 1월 말 미분양 주택은 수도권에 1만2257채, 지방에 6만3102채다. 정부는 미분양 아파트 위험선을 6만2000가구라고 정의한 바 있다. 지방만 놓고 봐도 위험선을 훨씬 넘었다.

그동안 중소 건설업계에서는 지방을 중심으로 정부가 미분양 주택을 직접 매입해야한다는 목소리가 많았다. 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 건설 중인 미분양 주택을 현행 공공 매입 가격수준(최고 분양가 70~75%)으로 매입하고 준공 이후 사업 주체인 건설사에 환매하는 ’환매조건부매입‘ 정책과 미분양 주택을 정부가 매입해 입대주택으로 공급하는 방안인 ’매입임대주택‘이 대책으로 떠올랐다.

정부는 확실히 선을 긋는 모양새다. 우리나라는 선분양 제도를 취하고 있기 때문에 진짜 악성이라고 볼 수 있는 준공 후 미분양은 아직 괜찮다는 이유에서다. 그러나 중소 건설업계에서는 현재 미분양이 쌓이는 상황에서 2~3년 뒤 준공 후 미분양이 늘어날 것이 확실해 선제적 매입 조치가 필요하다고 주장한다.

 

실제로 미분양 주택 수는 2021년 10월과 11월 각각 1만4000가구를 기록하다 2021년 12월 1만8000가구로 증가했다. 그 이후에는 2만 가구 이상을 기록하며 꾸준히 증가해왔다. 2022년 9월엔 4만2000가구를 넘었고 11월 5만8000가구, 12월 6만8000가구, 2023년 1월 7만5000가구 등으로 증가세가 가파르다.

전문가들은 현재 미분양이 잠재적으로 준공 후 미분양이 될 위험성이 크기 때문에 민간과 공공에서 심각하게 들여다봐야 한다고 설명한다. 당장 정부가 매입하는 것이 어렵더라도 민간은 중도금 무이자나 분양가 인하 등 자구노력을 이어가고, 정부는 임대 리츠 시장을 활성화시켜 리츠가 매입해서 임대주택으로 활용하게 하는 등 다양한 노력이 전제돼야 한다는 입장이다.

■ 리츠(REITS, Real Estate Investment Trusts)

 

리츠는 부동산투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드다. 소액의 투자자들을 모아 부동산 또는 부동산 관련 대출에 투자하여 발생한 수익을 배당으로 지급한다. 주로 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등의 투자로 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분이다. 리츠는 소액으로도 부동산 투자가 가능해 일반인들도 쉽게 참여할 수 있고, 실물자산인 부동산에 투자하므로 수익이 비교적 안정적이다.

 

-애드윌 시사상식 2023.04-