분양가 상한제 . 1월 효과 .

▲ 강남 3구·용산 빼고 부동산 규제지역·분양가상한제 해제 ▲

정부가 성강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제한다. 서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)만 남겨두고 규제지역을 푼 지 54일 만에 추가 해제하는 것이다. 국토교통부는 1월 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고하는 자리에서 규제지역 해제를 발표했다.

국토부는 “강남 3구와 용산구는 대기수요 등을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하되 나머지 지역은 최근 시장 상황을 고려해 해제하기로 했다”라고 밝혔다. 이와 동시에 기획재정부도 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 11개 구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)를 투기지역에서 해제했다. 그 결과 서울 강남·서초·송파·용산구만 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 ‘3종 규제’ 지역으로 남고 전 지역이 규제지역에서 벗어나게 됐다.

민간택지 분양가상한제 적용 지역도 강남 3구와 용산구를 빼고 전부 풀었다. 거래가 급감하고 서울을 비롯한 수도권 전반의 집값이 빠르게 하락하면서 실수요자의 주택 거래마저 어려워지자, 부동산 경착륙을 막기 위한 조치다.

윤석열 정부의 규제지역 해제는 지난해 6월, 9월, 11월에 이어 이번이 네 번째다. 6개월이 채 안 되는 기간에 전국에 퍼져 있던 규제지역이 서울 4곳으로 줄었다. 정부는 애초 노원·도봉·강북 등 서울 외곽지역을 규제지역에서 우선 해제하는 방안도 검토했다. 그러나 고금리가 유지되는 상황에서 집을 사려는 수요가 많지 않아 거래 절벽이 여전했고, 미분양 물량마저 심상치 않은 수준으로 쌓이자 해제 지역을 대폭 늘렸다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.

■ 분양가상한제(分讓價上限制)
분양가상한제란 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도로, 집값 안정화의 일환이다. 1977년 분양가상한제가 도입되면서 분양가 규제가 시작되었다.

획일적인 상한가 규제로 주택공급 위축이 발생하자 1989년부터 분양가를 택지비, 건축비에 연동하는 원가연동제가 시행됐다. 1990년 국민주택기금을 지원받는 공동주택 외에는 분양가격의 전면 자율화가 실시되었다. 2000년대 이후 부동산 경기가 과열돼 다시 공동주택의 분양가격을 규제하게 되었고, 2007년 주택법을 개정하여 분양가상한제를 전면 적용하였다.

2007년 주택법을 개정하여 민간택지에도 분양가상한제를 전면 적용했으나, 2015년 민간택지 분양가상한제는 폐지됐다. 2019년 8월 12일 정부는 민간택지 아파트에도 분양가상한제 적용하도록 했으며 2019년 10월 29일부터 시행됐다.

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▲ “1월 효과 밀어낸 R공포“... 두 달 만에 장중 2200선 깨진 증시 ▲

코스피가 두 달여 만에 2200선이 깨졌다. 1월 3일 코스피는 전날보다 0.24% 오른 2230.98로 출발했다가 기관의 매도 공세에 2180.67까지 밀렸다. 장중 2200선이 깨진 것은 지난해 10월 17일(2219.71) 이후 두 달 보름여 만이다. 오후 들어 개인과 외국인의 순매수에 힘입어 간신히 2200선을 회복했다.

연초부터 국내 증시의 변동성이 커진 건 올해 세계 경제가 침체를 겪을 수 있다는 ‘R(Recession : 경기 후퇴)의 공포’ 영향이 크다.

불씨는 제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed) 의장의 강력한 긴축 의지다. 여기에 완화적 통화정책을 고수하던 일본은행(BOJ)마저 12월 기준금리 인상 행렬에 동참하면서 경기 침체 우려는 더 커졌다.

1월 2일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 뱅크오브아메리카(BoA)와 UBS그룹 등 미국 월가 대형 은행 23곳 중 70%에 해당하는 16곳이 ”미국이 올해 경기 침체를 겪을 것“으로 전망했다. 부동산 시장 침체와 소비 감소 등을 침체의 원인으로 꼽았다. 미국을 포함한 세계 경기가 위축되면 수출 비중이 큰 한국 경제도 영향을 받는다.

기업의 ‘부진한 성적표’도 주식 시장을 짓누르는 요인이다. 증권사들은 상장사의 지난해 4분기 실적발표를 앞두고 잇따라 기업의 영업이익 컨센서스(conesnsus : 증권가 전망 평균치)를 낮췄다.

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 지난해 4분기 252개 상장사(코스피+코스닥)의 영업이익 합산액은 1월 2일 기준 36조 3994억 원으로 추정됐다. 한 달 전(38조 6232억 원)보다 5.8% 감소했다.

특히 혹한기에 접어든 반도체 산업의 경우 ‘어닝 쇼크’ 우려도 있다. 시가총액 1위인 삼성전자의 지난해 4분기 영업이익 전망치(에프앤가이드 자료)는 1월 3일 기준 7조 2102억 원으로 1년 전보다 48% 급감했다. 순이익도 같은 기간 42% 하락한 6조 2429억 원으로 예상했다.

문제는 기업의 실적 부진이 올해에도 이어질 전망이라는 데 있다. 에프앤가이드에 따르면 지난 2일 기준 국내 주요 상장사(291곳)의 올해 영업이익 전망치는 206조4316억원으로 지난해(207조 428억 원 예상)보다 0.3% 줄 것으로 예측됐다. 올해 순이익은 155조 9310억 원으로 1년 전보다 3% 감소할 것으로 예상됐다.

상당수 전문가가 연초 주식시장이 강세를 보이는 ‘1월 효과’를 기대하기 어렵다고 밝혔다. 경기 침체 우려가 커지면서 당분간 주식시장의 변동성은 커질 수밖에 없다.

■ 1월 효과(January effect)
1월 효과는 1월의 주가 상승률이 다른 달에 비해 상대적으로 높은 현상을 일컫는 말로, ‘계절적 이례 현상’의 하나다. 주요 국가들의 분석 자료에 따르면 1월의 주가 상승률은 전체 월평균 상승률보다 2%가량 높다. 해가 바뀌면서 막연히 주가가 상승하리라는 기대심리에 주식시장에 돈이 몰려 주가가 오르는 경우도 있으나, 경제 전문가들은 각종 정부 정책이 1월에 발표되고, 1월에 시중자금이 풍부하다는 점 등을 1월 효과의 근거로 든다.

-애드윌 시사상식 2023.02-