갭 투자 .

▲ HUG보증 전세가율 집값 100%→90% 조정 ▲

5월부터 선순위 채권이 없는 경우 주택가격의 100%까지 허용됐던 전세금 반환보증 비율이 90%로 하향 조정된다. 이렇게 되면 집값이 3억원일 경우 전세보증금 2억7000만원 이하일 때만 보험 가입이 가능하다.

정부는 무자본 갭 투자 및 전세 사기 수단으로 악용된다는 비판을 받았던 전세금 반환보증을 개선하기로 했다. 국토교통부는 2월 2일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 ‘전세 사기 예방 및 피해지원방안’을 발표했다.

2022년 전세보증금 사고액은 전년 대비 2배 이상 증가한 약 1조2000억원으로 전세 사기 검거 건수도 전년(187건) 대비 3배 이상 증가한 618건으로 집계됐다. 이 과정에 공인중개사가 사기에 가담한 사례도 다수 적발했다. 정부는 조직적 사기에 개인 차원의 대응은 사실상 불가능하다는 판단에 따라 이번 범정부대책을 통해 임차인들이 사전에 전세 사기를 피할 수 있도록 조치한다는 계획이다.

지금까지는 전세가율(매매가 대비 전세보증금액) 100%인 주택까지 전세보증금반환보증보험 가입이 가능했지만, 오는 5월부터는 전세가율을 90%로 축소한다. 보증보험에 가입하기 위해서는 임대인이 보증금의 10%는 자기 자본으로 마련해야 한다.

보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%였지만 2014년 80%, 2017년 100%로 높아졌다. 자금이 부족한 취약계층의 부담을 덜어주기 위한 조치였지만 전세사기꾼들이 전세가격 인상 등을 통해 제도를 악용했다는 지적이 많았다.

매매 이력이 없는 신축빌라의 ‘시세 부풀리기’도 차단한다. 정부는 2월부터 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 감정평가를 허용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하기로 했다. 또 전세 사기 의심사례 전수조사를 통해 사기에 가담한 사실이 확인된 감정평가사는 추천대상에서 제외한다.

등록임대사업자의 임대보증 의무가입 관리·감독도 강화된다. 또 임대인보증보험 의무가입 시점을 임대차계약 이후에서 이전으로 앞당겨 임차인이 거주하는 주택은 보증을 가입해야만 등록이 허용된다. 공실은 ‘등록 후 가입’을 허용하되 미가입 시 임차인에게 알려 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 했다. 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가등록이 제한된다.

■ 갭 투자(gap 投資)
갭 투자는 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 예를 들어 매매 가격이 5억원인 주택의 전세금 시세가 4억5000만원이라면 전세를 끼고 5000만원만 들여 집을 살 수 있다. 일정 기간 뒤 집값이 오르면 팔아서 시세차익을 남길 수 있다. 이러한 갭 투자는 집값이 오른다는 전제로 이뤄지는 투자이므로 집값이 오르지 않으면 갭 투자자는 물론 세입자도 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 위험부담이 따른다.

-애드윌 시사상식 2022.03-